Les produits et processus de prêt hypothécaire halal d’EQRAZ ont été mis au point à l’issue de trois années d’études, de recherches et de collaborations approfondies entre de nombreuses parties différentes, notamment des cabinets d’avocats canadiens et spécialisés en droit islamique, des promoteurs de produits conformes à la Charia, le Shariyah Review Bureau de Bahreïn et des experts canadiens des services financiers et des marchés de capitaux. Le principal avantage de notre produit hypothécaire halal est qu’il est non seulement conforme à la Charia et à l’AAOIFI, mais qu’il offre également aux clients la même flexibilité et les mêmes caractéristiques que les meilleurs prêts hypothécaires canadiens. Tout aussi important, le prêt hypothécaire halal d’EQRAZ n’a pas de liste d’attente, car EQRAZ a réussi à mettre en place le financement halal nécessaire pour répondre à la demande du marché ! Le financement immobilier halal d’EQRAZ est un produit hypothécaire basé sur la Mourabaha, qui présente des avantages distincts pour les propriétaires canadiens.
Les prêts hypothécaires halal sont structurés de l’une des trois manières suivantes. Nous examinons ci-dessous chacune de ces approches et expliquons pourquoi EQRAZ n’offrira qu’un produit basé sur la Mourabaha.
Les produits basés sur la Mourabaha fonctionnent sur le principe de l’achat et de la revente entre le financier et le client, comme le produit de financement immobilier d’EQRAZ. Cependant, le produit traditionnel de la Mourabaha, dans lequel le financier achète la maison et la revend au client, est très restrictif, car il applique d’emblée la totalité du bénéfice de la période de financement, et le client est bâtonné avec l’intégralité du capital et du bénéfice de la Mourabaha. Par exemple, pour un financement de 800 000 CAD, le financier achète la maison pour 800 000 CAD et la vend au client à, disons, 1,3 million CAD. Or, si le client vend sa maison et souhaite clôturer le prêt hypothécaire, même trois mois plus tard, il DOIT payer au financier la totalité du montant de 1,3 million de dollars canadiens ! Cela rend un prêt hypothécaire Murabaha traditionnel très restrictif et prohibitif pour le client. Ce produit pose également de nombreux problèmes fiscaux, que les prêteurs tentent de résoudre en faisant porter le titre de propriété sur des sociétés. EQRAZ a résolu ces problèmes grâce à son produit de Mourabaha mensuelle, tout en restant conforme à la Charia et à l’AAOIFI à 100 %.
Dans les produits basés sur l’Ijara, le financier achète la propriété et la loue au client contre des paiements mensuels égaux (ou convenus d’une autre manière), puis transfère la propriété au client à la fin contre une valeur résiduelle nominale. Il ne s’agit pas d’un produit très courant ; la Moucharaka décroissante mentionnée ci-dessous est un produit beaucoup plus utilisé et populaire, dont la structure est très similaire, dans le monde entier.
Dans les produits basés sur la Moucharaka, le financier et le client achètent conjointement la propriété. Ensuite, chaque mois (ou autre période de paiement convenue), le client verse au financier deux types de paiements : (a) des paiements pour l’achat d’une propriété, le client achetant une partie de la propriété au financier, et (b) le paiement d’un loyer par lequel le client dédommage le financier pour l’utilisation de la partie de la propriété appartenant à ce dernier. Dans presque tous les cas, les paiements réguliers suivent exactement le même schéma d’amortissement que celui d’un prêt hypothécaire classique.
Au Canada, il est très difficile de proposer des prêts hypothécaires Moucharaka sans enfreindre les lois canadiennes et celles de la Charia. La plupart des entreprises qui proposent ce type de produits obligent les clients à signer un contrat de couverture, suivi d’un second contrat portant intérêt. Cela n’est évidemment pas conforme à la Charia. Certaines entreprises essaient d’éviter les obstacles à la déclaration revenus en ayant la propriété d’une société, puis en répartissant les actions de la société entre le financier et le client. Cela permet d’éviter les plus-values et le droit de mutation foncière d’une manière très risquée, car ces taxes sont imposées sur la juste valeur marchande et sont basées sur la propriété effective, que les financiers tentent de dissimuler par la tactique de la société. Un autre problème est que les financiers obligent les clients à devenir leurs agents d’entretien pour la propriété « gratuitement », et à éviter de payer la TVH au gouvernement, ce qui ajoute d’autres risques liés aux impôts. Malheureusement, la plupart des clients ne sont pas conscients de l’évasion fiscale implicite dans ces produits, ni des risques importants qu’ils encourent par la suite en raison de la non-conformité fiscale et de la non-divulgation. C’est pour cette raison qu’EQRAZ ne propose PAS de prêts hypothécaires basés sur la Moucharaka au Canada.
*Pour assurer la conformité à la Charia, toutes les institutions financières islamiques (« IFI ») réputées dans le monde suivent les normes de comptabilité, de vérification et de gouvernance mondialement reconnues, posées par l’AAOIFI. Le respect de la Charia et de l’AAOIFI est contrôlé par le conseil de surveillance de la Charia (obligatoire) de chaque IFI ; l’ancienneté et l’expérience des membres du conseil de surveillance de la Charia sont une indication forte de l’intégrité et de l’exhaustivité des produits et des processus des IFI.
Le Canada – contrairement à d’autres compétences telles que le Royaume-Uni, les États-Unis et l’Union européenne – présente plusieurs caractéristiques uniques qui posent des défis majeurs à l’offre de financement immobilier halal à grande échelle au Canada :
Au Canada, seuls les produits basés sur la Mourabaha peuvent être proposés sans compromettre la Charia ou la loi canadienne *Les produits Musharaka et Ijara décroissants sont incompatibles au Canada pour les raisons suivantes :
Un prêteur hypothécaire halal ne peut offrir un financement halal en toute sécurité que s’il dispose d’opérations évolutives et conformes. Pour ce faire, il faut s’associer à des fournisseurs tiers canadiens reconnus, bien établis et entièrement réglementés, qui se chargeront du montage des prêts hypothécaires, de l’administration et de la gestion des subventions. Sans cela, il y a un risque majeur que le financier halal ne respecte pas les règles canadiennes et que le non-respect des règles, la faillite ou d’autres problèmes entraînent la perte des maisons des clients. C’est ce qui s’est passé il y a dix ans, lorsqu’une importante et très populaire société de financement halal s’est effondrée pour des raisons de gestion interne.
Le financement immobilier halal d’EQRAZ offre les avantages suivants :
Tout aussi important, EQRAZ est la PREMIÈRE ET SEULE société de financement immobilier halal qui, depuis plus de trois ans, a développé des partenariats avec les meilleures sociétés hypothécaires tierces du Canada, y compris pour l’origination et la clôture des prêts hypothécaires, les rapports et la conformité, le service et la gestion des clients – tous les accords ont été soigneusement vérifiés et approuvés pour être conformes à la Charia et à l’AAOIFI. Cela permet d’assurer que nos clients bénéficient non seulement des meilleurs services du secteur avec EQRAZ, mais que leurs prêts hypothécaires sont TOUJOURS EN SÉCURITÉ, indépendamment du statut d’EQRAZ en tant que société.