Pourquoi les prêts hypothécaires Halal d’EQRAZ sont-ils plus chers que les prêts hypothécaires basés sur le Riba ?

C’est une question fréquente et sensible chez les clients : si les prêts hypothécaires halal sont plus chers, comment peuvent-ils être considérés comme halal ? Ne devraient-ils pas être moins chers, voire gratuits ? Les sociétés de prêts hypothécaires halal arnaquent-elles simplement leurs clients ? La réponse réside dans la compréhension de ce qui rend un prêt hypothécaire halal et dans l’analyse des raisons de ses coûts plus élevés.

Comprendre les prêts hypothécaires halal

La tarification est indépendante du caractère halal ou haram du prêt hypothécaire. Un prêt hypothécaire halal doit respecter une structure conforme à la charia, généralement basée sur la Mourabaha, la Moucharaka ou l’Ijara, évitant ainsi le riba (intérêts). Ces structures permettent au prêteur de réaliser un bénéfice halal, payé par le client. Il est important de noter qu’il n’y a aucune restriction quant au montant ou au taux du bénéfice appliqué.

Le coût des prêts hypothécaires halal

Alors, pourquoi les prêts hypothécaires halal sont-ils plus chers ? Prenons l’exemple d’EQRAZ. Au 18 octobre 2024, le taux de rentabilité de la Mourabaha d’EQRAZ était de 8,24 %, contre 6,39 % pour RBC Bank. Bien que le taux réduit de RBC soit d’environ 4,74 %, il n’est pas accessible à tous. Cet écart de près de 2 % s’explique par plusieurs facteurs clés :

Faible offre de capitaux halal

Contrairement aux prêteurs traditionnels comme RBC, EQRAZ n’a pas accès à des capitaux riba à faible coût. Le marché hypothécaire riba est bien établi, perçu comme peu risqué et à fort volume. En revanche, le secteur hypothécaire halal est minuscule : 99,99 % des institutions canadiennes refusent de financer les fournisseurs halal en raison de priorités stratégiques et de préjugés contre les musulmans. À notre connaissance, EQRAZ est le seul fournisseur de prêts hypothécaires halal à avoir obtenu un financement halal auprès d’une banque canadienne. Cette offre limitée entraîne des coûts plus élevés pour EQRAZ.

Risques liés à la structure de Wakala pour les prêteurs

EQRAZ utilise des accords Wakala conformes à la charia pour son financement, ce qui implique un risque plus élevé pour les établissements de crédit que pour les prêts classiques. Ce risque accru conduit les prêteurs à exiger une prime de risque sur le bénéfice Wakala.

Coûts opérationnels liés à la charia

Le maintien de la conformité à la charia est coûteux sur le plan opérationnel. Pour garantir la conformité avec la loi canadienne et la charia, EQRAZ gère méticuleusement chaque transaction et conserve des dossiers complets. Notre Conseil de la charia audite non seulement nos produits et processus hypothécaires, mais aussi nos interactions avec nos fournisseurs et partenaires tiers. EQRAZ collabore actuellement avec plus de 20 fournisseurs, dont des cabinets de conseil en ressources humaines, des avocats et des gestionnaires de prêts hypothécaires, ce qui augmente nos coûts opérationnels.

Comparaison avec d’autres prêteurs halal

Some Canadian “halal” lenders are offering Diminishing Musharaka mortgages at a cheaper cost compared to EQRAZ. However, due to the problems between Canadian laws and Shariah-law, the Diminishing Musharakah products offered are often not pure, and replicate a riba-bearing mortgage, in which the customer ends up with all the house pricing risk and TMI risks. It is these malpractices that allow some Diminishing Musharaka providers to offer mortgages cheaper, by accessing riba-based capital. These lenders CANNOT access genuine halal mortgage capital at scale. So, while they are cheaper, they run a strong possibility of either not being halal or not being compliant with Canadian laws. This article reports how, in the UK, the tax authorities are imposing huge capital gains bills on unsuspecting customers that availed diminishing Musharaka mortgages from the UK Islamic Banks over the past two decades. This will most likely happen in Canada as well! Please refer to our blog on the problems with typical halal mortgage products here.

Conclusion : ça vaut toujours le coup !

Actuellement, EQRAZ s’attache à aider ses clients à trouver des logements halal avant la nouvelle hausse des prix, annoncée par de nombreuses prévisions. Avec l’augmentation de notre volume de prêts, nous anticipons une baisse des prix de financement. Nous recommandons à nos clients de souscrire un prêt immobilier renouvelable de deux ans et de fixer le prix de leur logement dès maintenant. Même s’ils paient un peu plus cher pendant 24 mois, ils renouvelleront probablement à des taux bien plus bas, ce qui leur permettra de réaliser d’importantes économies nettes, car ils conserveront l’intégralité des gains sur la valeur nette de leur logement.

L’analyse indique que même avec des paiements plus élevés pour un prêt hypothécaire halal, l’achat d’une maison aujourd’hui générera des gains de valeur substantiels par rapport à la location.

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Avis de non-responsabilité : ce contenu est fourni à titre informatif et illustratif uniquement et ne doit pas être interprété comme un conseil financier ; EQRAZ n’organise, n’approuve ni ne négocie de prêts hypothécaires, et toutes les décisions de financement relèvent uniquement des courtiers et financiers hypothécaires agréés.