Pourquoi les hypothèques Moucharakah dégressives ne fonctionnent pas au Canada – et comment EQRAZ y a remédié.

Les hypothèques dégressives à la Moucharaka sont une option populaire de la finance islamique, qui permet aux acheteurs de maison d’éviter les prêts à intérêts. Mais au Canada, ce modèle a un gros problème : des taxes inattendues le rendent beaucoup plus cher qu’il ne devrait l’être !

Comment fonctionne une hypothèque Moucharakah dégressive ?

Au lieu de contracter un prêt traditionnel, l’acheteur et la banque achètent ensemble un logement. Par exemple, l’acheteur et la banque achètent ensemble un logement :

• L’acheteur possède 20 % de la maison
• La banque détient 80 % du capital de l’entreprise.

Au fil du temps, l’acheteur achète progressivement la part de la banque, en effectuant des paiements mensuels jusqu’à ce qu’il soit pleinement propriétaire du logement. Cela semble simple, n’est-ce pas ? Malheureusement, la législation fiscale canadienne complique les choses.

Pourquoi la Moucharaka attire-t-elle plus d’impôts ?

Au Canada, toute vente d’un bien immobilier entraîne l’application de taxes telles que l’impôt sur le revenu :

• Taxe sur les plus-values (« CGT ») – Taxe sur les bénéfices réalisés lors de la vente d’un bien immobilier.
• Taxe sur les transferts de propriété (« LTT ») – Taxe sur les transferts de propriété

Avec une hypothèque Moucharaka, la maison est techniquement vendue deux fois :

1. D’abord, du vendeur initial au partenariat (acheteur + banque)

2. Ensuite, progressivement du partenariat à l’acheteur

Chacun de ces transferts entraîne des taxes supplémentaires, ce qui rend le coût total de l’achat d’un logement beaucoup plus élevé que prévu

Exemple : Le coût caché d’une hypothèque Moucharaka*

Supposons qu’un jeune couple musulman, Karim et Ayesha, achète une maison de 800 000 dollars en contractant un prêt hypothécaire de type Moucharaka :

• Ils versent un acompte de 20 % = 160 000 $.
• Le prêteur halal contribue à hauteur de 80 % = 640 000 $.
• Le taux de profit de la Moucharaka convenu est de 6,75 %.

Normalement, le coût pour Karim et Ayesha serait basé sur ce taux. Mais comme la maison est techniquement vendue deux fois, ils doivent payer environ 340 000 dollars de taxes supplémentaires, ce qui fait passer le coût réel (« TAEG ») de 6,75 % à 11,91 % ! C’est presque le double du montant prévu.

*Note : Le calcul ci-dessus est une estimation. Les calculs réels dépendent du revenu de chaque personne, du prix du logement et d’autres facteurs ; veuillez vérifier votre calcul spécifique avec votre avocat et votre conseiller fiscal.

Une société de partenariat pourrait-elle résoudre ce problème ?

Une solution possible consisterait à acheter la maison dans le cadre d’une société ou d’une société en commandite, le prêteur et l’acheteur possédant des parts dans la société. Au lieu de transférer directement la propriété, le prêteur vendrait des actions de la société à l’acheteur. Cela signifie que la propriété de la maison ne change pas techniquement puisque la société ou la société en commandite en est propriétaire. Les impôts sont donc évités, n’est-ce pas ?

Malheureusement non

L’Agence du revenu du Canada (ARC) exige du prêteur qu’il produise chaque année des déclarations sous serment déclarant ces transferts d’actions (car l’ARC s’intéresse aux changements directs ET/OU indirects (bénéfiques) de la propriété). Ces déclarations sous serment déclenchent une deuxième fois l’impôt sur les plus-values et l’impôt sur les mutations foncières.

Le désastre de la taxe hypothécaire sur la Moucharaka au Royaume-Uni

Un problème similaire s’est posé au Royaume-Uni, où de nombreux emprunteurs de la Moucharaka sont aujourd’hui confrontés à des factures fiscales énormes et inattendues après avoir passé inaperçus pendant des années auprès des autorités fiscales britanniques. Le Canada connaîtra probablement le même sort si les prêteurs et les emprunteurs ne respectent pas correctement la législation fiscale. Pour en savoir plus, lisez cet article.

Risque de perte de votre logement en raison de la Moucharaka

Un autre problème majeur du produit Moucharaka est que, puisque le prêteur halal possède une part de la propriété, si le prêteur fait faillite, les emprunteurs peuvent perdre leur maison et être confrontés à de graves perturbations dans leur vie. Le titre de propriété n’a pas d’importance ici, car l’accord de Moucharaka stipule que le prêteur est un partenaire de la maison (ou de la société qui détient la maison). De plus, la garantie hypothécaire est enregistrée au nom du prêteur. Si le prêteur devient insolvable, ses créanciers peuvent utiliser la propriété hypothéquée pour récupérer leurs fonds.

Cet article de Reuters explique ce qui s’est passé lorsqu’un prêteur halal canadien a déclaré faillite il y a plus de dix ans.

Comment EQRAZ a-t-il résolu ce problème ?

Pour qu’un produit hypothécaire halal soit réellement viable et sûr pour les clients, il doit être conforme aux lois canadiennes et les clients doivent être protégés en cas de faillite du prêteur.

EQRAZ a mis au point un produit hypothécaire certifié Shariah et conforme aux normes canadiennes qui évite complètement ces problèmes fiscaux et juridiques ! Au lieu de suivre la structure défectueuse de la Moucharaka, EQRAZ a développé un produit hypothécaire de Mourabaha mensuelle spécialement pour le Canada qui offre aux clients toutes les protections d’un prêt hypothécaire conventionnel, mais sans aucun riba. En outre, EQRAZ s’est associé à CMLS Financial, un administrateur hypothécaire canadien classé parmi les trois premiers par le DBRS, ainsi qu’à Computershare, le plus grand dépositaire hypothécaire du Canada, afin de garantir la continuité et la conformité à la charia des prêts hypothécaires de nos clients dans tous les cas.

• Vous, le client, êtes propriétaire du bien dès le premier jour.
• Pas d’impôt supplémentaire ou surprise sur les plus-values et les transferts fonciers
• Des coûts réduits et transparents
• Conformité totale avec les lois fiscales et autres lois canadiennes

Cela signifie que les acheteurs musulmans au Canada peuvent désormais obtenir un prêt hypothécaire véritablement halal, sans coûts cachés ni risques juridiques, et que leurs maisons restent sûres et conformes à la charia, même dans le pire des scénarios.

Réflexions finales

Si les hypothèques Moucharaka décroissantes peuvent fonctionner dans certains pays, les lois fiscales canadiennes les rendent trop onéreuses et trop risquées. Au lieu de payer une double imposition et donc un coût beaucoup plus élevé pour un produit qui n’est PAS à l’abri de la faillite, EQRAZ propose une solution intelligente, conforme à la charia, qui fonctionne réellement et offre tous les avantages d’un prêt hypothécaire que tous les autres Canadiens considèrent comme acquis – sans raccourcis ni compromis.

Vous voulez en savoir plus ? Contactez EQRAZ dès aujourd’hui à EQRAZ ou appelez le 1.888.55.EQRAZ (37729) pour explorer vos options pour une solution de financement immobilier halal au Canada.

Clause de non-responsabilité : Cet article est un article d’intérêt général et ne doit pas être interprété comme un avis juridique. Veuillez consulter votre avocat et votre conseiller fiscal.